なんだか怪しいでお馴染みのワンルームマンション投資
最近はYouTubeにて顔出しでとんでも理論を語る厚顔無恥な輩まで・・・
ワイとしては草を生やすことを禁じえません(笑)
なので今回はワンルームマンションを無茶して3室保有しているワイが
数字とグラフでワンルームマンション投資を語りたいと思います
ではいくよ！
まずは前提確認から
そもそもなんで不動産クラスタの言い合いが絶えないかというと、互いの投資前提が違うからなのね
物事の良し悪しを議論する前に前提を明らかにした方がいいと思う
てなわけでまずワンルームマンション投資の位置づけを見てみよう↓
上の構成表の中でワンルームマンション投資の位置づけは赤枠の部分となります
投資対象、時間、エリア、出口戦略を何にするかで当然リスクとリターンの割合が異なります
よくアパート投資家が「区分マンションは儲からない」と批判していますが、アパートの方がリスクもリターンも大きいため、そんなことは当たり前です
また新築派が築古を批判したり、地方派が都心を悪く言ったりというパターンもよくあります
投資家自身の価値観やゴール、資産背景も千差万別なのですべてポジショントークに過ぎないのです
この前提が抜けているからみんな好き勝手言い合うんですね
この記事で語るのは赤枠の範囲とします
では続きと行きましょう
シミュレーションの結果の見方について
数字とグラフで語る上ではシミュレーションが大事です
シミュレーションとは起こりうる未来予測を結果で返してくれるものです
結果に解釈を与え、投資意思決定をして初めて価値がでます
なので「結果の見方」⇒「解釈の仕方」⇒「投資意思決定の仕方」の順でざっと説明します
結果の見方
これは↓の条件でシミュレーターが返した結果です
※黄色の部分が変数、白色は自動計算
※ロジックが知りたい人は連絡してください。シミュレーターシートを差し上げます
縦軸は金額、横軸は年齢。上の図の場合だと30歳から投資を開始した場合の結果です
曲線の説明
・売却価格：マンションの売却価格。株で言うと売却評価額のこと
・ローン残債：借入金額の残りのこと
・受渡金額（マ）：売却価格ーローン残債ー売却費用。株で言うと売却後に入金されるお金のこと
・売却後利益（マ）：受渡金額（マ）ー自己資金。株で言うと売却後の利益のこと
・自己資金：ワンルームマンション投資のイニシャルとランニングの累計コスト。株で言うと元金
結果の見方
・キャピタルゲイン目的の人は売却後利益（マ）に注目
・インカムゲイン目的の人は家賃が手元に残るようになる時期（≒ローン残債がゼロ）に注目
解釈の仕方
解釈っていうのは事実から言えることを言語化したものです
解釈の例
・40歳で売却してもローン残債を返すので精一杯で自己資金の回収には至っていない
・50歳で売却すると約700万円受渡されるが自己資金の回収には以前として至っていない
・60歳で売却すると約1700万円受渡されるが自己資金も膨れており売却後利益は約200万円となる
・保有し続けた場合、65歳から家賃による自己資金の回収が始まるが、75歳になっても回収に至らない
投資意思決定の仕方
解釈ができたら、自分の投資目的を満たすかを判断し、投資意思決定を下しましょう
例えば投資目的が65歳時点での資産最大化だとします。シミュレーション通りなら売却すれば受渡金額が約2250万円、売却後利益が約500万円となるので、これが期待リターン以上なのかを考えればいい
ワイの場合は期待リターン以上かどうかの判断は「同じ自己資金を株式投資で運用した場合と比較してどうか？」という疑問にケリがつけばいいと思っている
なので、やってみますね。株式投資の年率リターンを5%としてグラフを書いてマンションと比較してみるとこうなる↓
なんと！株式の方がワンルームマンションより優れているではないか！
なので、「65歳時点での資産最大化においてワンルームマンション投資は株式投資に劣る可能性があるので、やらない！」という投資意思決定になるわけです。あくまで一例ね(笑)
様々なパターンと目的に合わせてシミュレーションしてみよう
①マンション価格が値上がる場合
インフレによって家賃と物件価格が年率0.5%で上昇することを想定してみましょう
44歳時点で売却すればトントンですね
株と比較してみましょう↓
51歳時点でマンションのキャピタルリターンが株式を上回りましたね
実は過去10年はこんな相場でしたし、政府がインフレを目指している以上結構あり得る世界線かも
一方でインカムゲインの累計だとどうでしょうか？
マンションの家賃収入と株式の配当を比較してみましょう
マンション投資の資金を株に投資して年率5%で上昇し＋配当利回り2%で運用できたとしてグラフを描いてみます（そんな都合のいい優秀な株はほぼないけど・・）↓
64歳で家賃入金が開始され、68歳でマンションの家賃が株式の配当を上回ります
が、ちょっと遅いかな・・・64歳でキャバクラに行く体力がないからもっと早い方がいいな
なので5年後に500万円繰上返済をして家賃入金開始時期を早めてみるとこうなる↓
家賃入金開始時期が57歳になり、68歳で株式を追い越しますね
57歳なら友達とゴルフやキャバクラに行ける体力があるはずなので、アリかも！
インフレ想定下のマンション投資について言えそうなことをまとめると以下となります
・キャピタルゲイン目的なら株と比較して優れていると言えそう
・インカムゲイン目的で繰上返済資金を準備できる人は株の配当だけに依存しないインカムゲインを実現できるかも
②マンション価格が値下がる場合
嫌な予感がしますがやってみましょう(笑)
65歳になっても利益なしという閲覧注意な結果ですね(笑)
念のためキャピタルゲインを株式と比較してみます↓
マンションが圧倒的に負けています。やはり月々の持ち出しを払うくらいなら株式投資しなさいと言う神のお告げなのでしょうか
怖いけどインカムゲインも見てましょうか↓
話にならないですね。
以上のことからデフレ想定下ではマンション投資はお勧めできないということが言えそうです
③マンション価格が下がる場合～築古マンションver
今までのシミュレーションは新築物件でしたので中古マンションも見てみましょう
新築と中古の大きな違いは物件価格の初年度価格下落率です
今回はあえて初年度下落率が-10%の築古にしてみました（新築だと-25%）
頭金や諸費用、販売価格などは下記のようにしてシミュレーションしてみましょう
おや、新築よりは売却後利益の回収が早いですね。見てられるレベルですな
キャピタルゲインとインカムゲインの比較もしてみましょう↓
さすがに株には勝てないか・・
デフレ想定下だと値下がりしきっている築古マンションの方が新築よりはキャピタルを回収できる時期が早いものの、株式には劣るということが言えそうです
ここら辺の捉え方は投資家の属性や貯金、金銭感覚などで変わってきますな
シミュレーションから言えること
10年に一回50万円のリフォームが発生するとして費用に組み込んでますし、どのシミュレーション条件もマンション投資に対して厳しく、株式投資に対しては甘めにしています。
そんな中で得られた結果をまとめると下記となりました
ご覧のようにワンルームマンション投資はダメとはいえないのです
むしろポートフォリオを分散させてくれるいい投資商品だとワイは思います
世界情勢やその人の目的・属性・金銭感覚などを考えて投資してくださいね
まとめ
いかがでしたか？投資目的によりますけど、そんな悪いものでもないでしょ？
数字の議論が抜け落ちたままレスバしている人を見ると残念でなりませんな
ちなみにワイはインカムゲインの構築が目的なので築古マンションを買い集めています
デフレになったら株の代替投資商品として機能するし、インフレになったらウハウハだからね
ワンルームマンション投資は悪くない
ほな！
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